Le Tribunal fédéral vient de trancher une affaire genevoise dans le cadre de laquelle le locataire considérait qu’il était abusif de conclure un contrat de bail de durée déterminée sans aucun motif particulier. La justice lui a donné raison, à la grande surprise des milieux immobiliers. Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier : expliquez-nous cette affaire.

Rappelons peut-être d’abord la différence entre un contrat de bail à durée déterminée et indéterminée. Dans le premier cas, le contrat prend automatiquement fin à l’échéance convenue sans que le bailleur ne doive notifier ou justifier le congé et par conséquent avec une possibilité limitée pour le locataire d’en contester le bienfondé. Dans le second cas, le congé doit être notifié au locataire pour la prochaine échéance du bail et celui-ci peut le contester si le congé est abusif, par exemple parce qu’il fait suite à une réclamation du locataire. Vous aurez donc compris que le bail de durée déterminée est plus favorable au bailleur.

Quel type de bail avait été conclu dans le cas concret ?

Pour faire court, les parties avaient conclu un contrat à durée déterminée de 4 ans avec un loyer fixé par l’Etat pendant les trois premières années, et un loyer de marché pour la dernière année. En l’espèce, le locataire avait indiqué qu’il souhaitait cet appartement depuis longtemps et qu’il en avait urgemment besoin à cause de sa récente séparation et de la nécessité d’y recevoir ses enfants. La régie n’avait pas voulu lui accorder un bail de durée indéterminée mais lui avait indiqué qu’il n’y aurait pas de problème pour son renouvellement. Après la signature du bail, le locataire a contesté le loyer initial et demandé que le Tribunal constate que le bail était de durée indéterminée, malgré ce qui avait été expressément convenu dans le bail.

Qu’en a pensé le Tribunal fédéral ?

Le Tribunal fédéral a donné raison au locataire et considéré que le propriétaire n’avait aucune raison particulière d’accorder un bail de durée déterminée compte tenu de ses propres besoins et de ceux du locataire et constaté qu’il concluait systématiquement des baux de ce genre dans le but de « rendre docile » le locataire (je cite). Le Tribunal fédéral a considéré que la conclusion d’un bail à durée déterminée avait pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir ses droits puisqu’il s’exposait alors à ne pas voir son bail renouvelé à l’échéance, sans possibilité de contester ce refus de renouvellement. Le contrat a donc été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée.

Qu’en pensent les milieux immobiliers ?

Comme vous pouvez l’imaginer, l’ASLOCA jubile et les régies et propriétaires fulminent. Il faut quand même souligner qu’il s’agit ici d’un arrêt rendu sur un cas très particulier et qu’on ne peut pas nécessairement tirer la conclusion que tous les baux de durée déterminée sont abusifs, ce qu’il revient au locataire de prouver. D’un point de vue juridique, la loi permet sans restriction de conclure un bail de durée déterminée sans avoir à le justifier (c’est le principe de la liberté contractuelle) et on peut s’étonner du raisonnement juridique du Tribunal fédéral, bien que l’on puisse comprendre sa conclusion sur un plan pratique ou pragmatique.

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Le canton de Genève dispose d’un Règlement sur la salubrité et la tranquillité publiques. Ce texte est méconnu mais il contient un certain nombre de règles destinées à préserver la tranquillité des habitants du canton ? Cédric Lenoir, vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier, expliquez-nous ce que contient ce règlement.
Il faut tout d’abord savoir que ce règlement trouve son fondement dans la Loi pénale genevoise qui réprime, de manière générale, tous les comportements qui troublent la tranquillité publique. Il s’agit donc d’un règlement d’application qui précise les comportements prohibés dans ce contexte.

Concrètement, quels sont ces comportements ?

Il serait trop long de tous les citer mais je vais me concentrer sur les dispositions qui régissent les rapports de voisinage dans les immeubles, notamment.
L’article 17 du règlement précise par exemple que tout acte de nature à troubler la tranquillité nocturne est interdit entre 21h et 07h. Si ce n’est pas suffisamment précis, le règlement définit les « bruits inutiles interdits » avec une liste exhaustive comprenant les cris et vociférations, les claquements de porte et tout autre bruit inutile, ce qui est relativement subjectif.

Si vous êtes dur d’oreille ou que vous aimez regarder the Voice à plein volume, sachez que selon ce même règlement, l’utilisation d’appareils reproducteurs de sons avec un volume excessif est interdite.

Quant à ceux qui voudraient organiser un festival dans leur appartement, la loi précise que les bals, concerts, soirées musicales ou dansantes sont autorisées si toutes les mesures propres à préserver la tranquillité du voisinage ont été prises.
Enfin et pour l’anecdote, le règlement précise que les édifices religieux peuvent sonner les heures et les quarts d’heure la nuit « à condition de n’émettre qu’un discret tintement, impropre notamment à troubler la tranquillité nocturne ».

Il y a d’autres choses qu’on ne peut pas faire selon ce règlement ?

Oui, tout plein. Sans aller dans le détail, le règlement précise les heures pendant lesquelles les musiciens peuvent s’exercer avec leurs instruments, les moments pendant lesquels vous pouvez tondre votre pelouse ou tronçonner un arbre, ou encore la période d’utilisation de la fameuse souffleuse à feuilles, qui rappelons-le, est interdite entre le 1er février et le 30 septembre.
Le règlement a même pensé aux petits malins qui sonnent à tous les interphones d’un immeuble la nuit avec l’article 37 qui dispose que, je cite « Le dérangement malicieux des occupants d’un logement ou d’un autre local, notamment au moyen de la sonnette équipant ces derniers, est interdit ».

Que risquent les contrevenants à ces dispositions ?

Le ministère public publie le barème des contraventions liées à ces infractions. Pour les nuisances nocturnes de manière générale, les amendes s’élèvent de CHF 300 jusqu’à CHF 1000 en cas de récidive. Les dérangements malicieux sont punis d’une contravention de CHF 320. On n’en a pas parlé mais jeter ses ordures au recyclage en dehors des heures autorisées est passible d’une contravention de CHF 200. Enfin, celui qui fait abusivement sonner les cloches d’une église en dehors des heures des offices s’expose à une amende du même montant.
Moralité : tenez à vous à carreau, Calvin veille toujours sur Genève.

https://dev3.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-17052019-095624/

Le droit du bail permet aux locataires de consigner le loyer lorsque le
propriétaire n’élimine pas un défaut affectant le logement loué, mais à
quelles conditions ?

Le code des obligations – soit en l’espèce ses articles 259g et suivants –
prévoient effectivement la possibilité pour le locataire de consigner le loyer
lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Il s’agit d’un moyen de
pression contre le bailleur pour obtenir l’élimination du défaut puisque ce
dernier ne pourra plus encaisser les loyers jusqu’à ce qu’il remédie aux défauts.
Cette consignation n’est cependant possible qu’à des conditions spécifiques.

Quelles sont concrètement ces conditions ?

Premièrement, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut qu’il revient
au bailleur de réparer. La consignation n’est ainsi pas possible lorsque la
réparation incombe au locataire – on peut penser aux travaux d’entretien
courants – lorsque le bailleur est déjà en train de prendre les mesures
nécessaires pour éliminer le défaut ou encore lorsqu’il est irréparable.
A supposer que cette première condition soit remplie, il faut ensuite informer
le bailleur de l’existence de ce défaut et lui impartir un délai raisonnable pour
l’éliminer, en l’informant qu’à défaut les loyers seront consignés. Le délai
raisonnable dépendra de la nature des travaux. Suivant qu’il s’agit de
remplacer toutes les fenêtres ou de mettre en route le chauffage, le délai ne
sera évidemment pas le même.

Que faire alors si le défaut n’est pas réparé à l’échéance du délai
imparti ?

Le locataire devra verser intégralement les loyers à l’Office désigné par chaque
canton. A Genève, il s’agit des services financiers du pouvoir judiciaire auquel
il faudra préalablement envoyer un formulaire avec toutes les informations
liées au bail. Les loyers devront impérativement être versés selon les
échéances contractuelles habituelles (par mois d’avance par exemple), à défaut
de quoi le bailleur pourrait résilier le bail pour demeure de paiement des
loyers. Il en ira de même si le locataire se contente d’arrêter de payer le loyer
où qu’il ne le verse pas spécifiquement à l’office désigné par chaque canton.

Faut-il ensuite entamer des démarches particulières auprès d’un
Tribunal ?

Oui, la consignation est une mesure provisoire qu’il faudra valider en
saisissant la commission de conciliation du tribunal des baux et loyers dans un
délai de 30 jours après l’échéance du premier loyer consigné. Si ce délai n’est
pas respecté, le bailleur pourra exiger la restitution immédiate des loyers
consignés.
Si le délai est respecté, une première audience de conciliation aura lieu pour
permettre aux parties de trouver un accord sur les défauts à éliminer. En cas
d’échec de la conciliation, il faudra alors agir au fond par une procédure qui
permettra de déterminer si la consignation était légitime ou non. Le Tribunal
examinera alors toutes les conditions, notamment le fait de savoir si la
réparation du défaut incombait bien au bailleur, si un délai raisonnable a été
imparti etc. Si tel n’est pas le cas, les loyers seront restitués au bailleur.

En conclusion, est-ce un outil efficace ?

Oui pour autant que toutes les conditions soient réunies ce qui n’est pas
toujours le cas. Il y a toujours une part de subjectivité sur la notion de défaut
et si les choses ne sont pas faites dans les règles le locataire s’expose à voir
son bail résilié pour demeure de paiement donc il faut être prudent lorsque
l’on consigne son loyer.

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Le canton de Genève a décidé de renforcer la lutte contre les constructions illégales en affectant d’ici la fin du printemps 4 inspecteurs à plein temps pour traiter ces infractions.

Qu’est-ce que les propriétaires dénoncés risquent ?

Que cela soit par ignorance des règles applicables ou volonté délibérée de construire sans autorisation, de nombreux propriétaires ont érigé sur leur terrain des constructions illégales. Cela concerne souvent les zones villas ou agricoles et les constructions de type cabanons de jardin, terrains de tennis ou piscines improvisés, palissades de séparation, des parkings sauvages, des velux dans le toit ou encore des transformations d’anciens corps de ferme. Sachez que tous ces travaux requièrent une autorisation de construire. Beaucoup de gens ignorent par exemple que les cabanons de jardin fixes qui font plus de 5m2 au sol et 2m de hauteur nécessitent un permis de construire de même que les palissades et murets de séparation entre parcelles.

Que risquent les propriétaires pris en faute ?

Dans un premier temps, les propriétaires dénoncés recevront un courrier de l’administration les informant que des constructions illicites ont été constatées sur leur terrain et leur demandant de se déterminer sur la question dans un certain délai. Ensuite, et en fonction des explications données, l’administration rendra une décision de dépose des éléments illicites ou de remise en état initial avec éventuellement la faculté, si les constructions sont autorisables, de déposer un dossier d’autorisation pour les régulariser. L’administration se prononcera aussi sur une éventuelle amende administrative, qui peut, selon la loi, s’élever entre 100 et 150’000 francs pour des constructions qui n’étaient pas autorisables, avec une limite à 20’000 francs pour celles qui étaient conformes aux prescriptions légales. L’administration prendra en considération différents critères pour fixer le montant de l’amende, notamment le fait de savoir si c’est un professionnel ou un particulier qui a commandé les travaux, l’ampleur des travaux, l’éventuel récidive etc.

Peut-on contester les décisions rendues et quels arguments peut-on soulever ?

Oui, les décisions peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal administratif de première instance dans un délai de 30 jours dès leur notification, puis encore à la Cour de justice et enfin au Tribunal fédéral. Il peut arriver que l’administration considère à tort que des constructions étaient soumises à autorisation alors qu’elles ne l’étaient pas, que la prescription de trente ans (pour l’ordre de remise en état) était atteinte, ou encore qu’elle inflige des amendes excessives au regard du principe de proportionnalité. Il est arrivé fréquemment que les Tribunaux réduisent les amendes infligées. Dans ce contexte, il est important de bien expliquer dès le début de la procédure les circonstances pouvant justifier une certaine clémence de l’administration ou des tribunaux.

Lorsque l’on achète une maison ou même un appartement, il est important de bien se renseigner sur le fait de savoir si tous les travaux ont fait l’objet d’autorisations car l’administration demandera une remise en état indépendamment de savoir si c’est l’ancien propriétaire qui les a réalisés. Dans le doute, faites-vous conseiller car la légalité des constructions aura évidemment un impact majeur sur la valeur du bien que vous achetez.

https://dev3.radiolac.ch/podcasts/limmobilier-cedric-lenoir-05042019-085035/

Faire construire son propre logement est un rêve pour beaucoup mais peut parfois tourner au cauchemar. En témoigne la récente débâcle relative à deux promotions à Genève, dont les promoteurs ont fait faillite en cours de chantier. Comment limiter les risques dans ce genre d’opérations ? Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, nous donne quelques conseils.

Le premier conseil que l’on peut donner, c’est de s’adresser à des professionnels de l’immobilier reconnus et bien établis sur le marché. Monter une promotion immobilière est une affaire complexe et risquée et beaucoup s’y essaient sans avoir ni l’expertise ni l’assise financière suffisantes. Il vaut ainsi la peine de se renseigner autant que possible sur les promoteurs de l’opération, voir quelles sont leurs réalisations passées et leur expérience dans le domaine.

Quels sont les risques principaux lorsque l’on fait construire sa maison ou son appartement sur plan ?

Les litiges relatifs à des constructions concernent presque toujours les mêmes sujets : les délais de livraison, la qualité des travaux et le budget.
S’agissant des délais, il faut toujours veiller à ce que le contrat d’entreprise prévoit un délai de réalisation ou une date de livraison contraignante pour le constructeur. Quand le contrat prévoit un délai de réalisation, il faudra que le début du délai et son échéance soient bien spécifiés et que les motifs qui pourraient fonder une prolongation du délai soient exhaustivement énumérés. Le cas classique est celui de l’entrepreneur qui rétorquera en fin de chantier que le délai indiqué ne comprenait pas les congés usuels du bâtiment ou que l’acquéreur a tardé à faire ses choix. A ce titre, il est crucial de documenter tous les choix et discussions pendant le chantier dans des procès-verbaux régulièrement tenus, pour qu’un juge éventuellement saisi d’un litige puisse déterminer qui est responsable du retard.

S’agissant de la qualité des travaux, que peut-on faire ?

C’est un aspect plus difficile à maîtriser car l’acquéreur lambda n’a généralement pas les connaissances techniques pour déceler les défauts de réalisation ou de conception pendant le chantier. La première précaution est d’inclure dans le contrat un descriptif très détaillé des travaux et matériaux promis. La deuxième précaution peut consister à s’adjoindre les services d’un AMO (assistant au maître de l’ouvrage) qui sera chargé de veiller à l’avancement du chantier et à la qualité des travaux pendant le chantier pour le compte de l’acquéreur.

Quant au budget, comment limiter les risques ?

Il faut autant que possible s’accorder sur un prix forfaitaire pour l’ensemble des travaux, qui ne pourra être modifié que si des modifications ou compléments sont demandés par écrit par l’acquéreur. Il faudra aussi prévoir que les versements successifs par étapes du chantier n’interviennent qu’une fois l’étape précédente validée et moyennant preuve que les artisans ont été payés, pour éviter les risques d’hypothèques légales. Enfin, pour la période qui suit la livraison du logement, il est crucial de prévoir soit une retenue de 5% sur tous les paiements, qui ne sera libérée qu’à l’échéance du délai de garantie pour les défauts (au moins deux ans), soit une garantie bancaire ou un cautionnement solidaire pour ce même délai de garantie.

En conclusion, il est vivement recommandé de soumettre son contrat d’entreprise à un avocat spécialisé car les risques financiers peuvent être énormes et mettre en péril les économies d’une vie. Mieux vaut prévenir que guérir.

Merci Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier au sein de l’Etude LENOIR DELGADO & Associés.